选择分类

王石走后,郁亮竟爱上了借钱?

2017/9/11 18:38:00 阅读:
财经第一声
微信号:财经第一声


有人说:王石是万科的领袖和灵魂,是三军的统帅,而郁亮则像是将军,王石负责指挥,郁亮呢只要负责打就行了,但是现如今郁亮当上了统帅,可能一切都变了。


其中变化最多的要数万科的债务了,也就是说自从王石退了之后,郁亮统治下的万科更喜欢负债了。


5c60d5803cb532d392f85b6e90f86784.png


9月4日晚间,万科又公布了8月份简报:2017年1-8月,万科累计实现销售金额3497.8亿元,较上年同期的2375.2亿元同比增长47%,已与去年全年销售金额3647.7亿元相差无几,但是负债率高达82.66%,很明显万科的资产负债率已创历史新高,举债发展的步伐明显加快,这与王石之前的风格截然不同的。


地产大佬卖卖卖,郁亮却在买买买


近半年来,随着房地产政策的收紧,一些地产大佬纷纷甩卖自己手里的货。7月份,SOHO老总潘石屹以35.73亿元人民币出售上海虹口SOHO,赚取毛利1.27亿。估计卖房子卖上瘾了, 7月6日潘石屹再次表示,将会出售北京光华路SOHO 2和上海凌空SOHO两个项目预计套现超105亿。


45af9daeab63baf204230eb6477dfa7b.jpg


一百多亿已经够可以了,但是要跟 “国民公公”王健林比起来还是有差距的,就在潘石屹出手的没几天,万达商业也完成了世纪大交易,将其持有的万达城文旅项目资产包和酒店资产包分别出让给融创中国和富力地产,总交易额达637.5亿元,意味着万达几乎将其在国内能够产生负债的“重”资产项目出清。


除此之外,连并购狂人孙宏斌也突然暂停了并购。就在各位大佬纷纷收缩兵力的时候,万科却反其道而行,竟大肆买买买。上半年中,万科共获取新项目79个,总规划建筑面积1559.8万平方米,权益规划建筑面积983.8万平方米,权益地价总额约537.9亿元,新增项目均价为5467.8元/平方米。


9f3190399e4ffb3b1f8b4c9171bffb42.jpg


要说最令人吃惊的,还是以551亿元巨资接盘广东国际信托投资公司下属公司投资权益及相关债权,因为之前万科一直秉承着不拿地王的宗旨。


万科需要探索自己的路


在王石的时代,万科一直走模仿的道理,不断地在 “补短板”,但是随着万科规模的扩大,模仿补短板的时代已经过去,因为可以全面对标,可以学习的的公司越来越少了。因此郁亮大胆的提出 “均好性”的新方法。


怎么解释呢?因为现在万科销售早已经过了千亿,很多问题往往无法用单一手段去解决,一方面,要统筹资本结构、公司战略、治理结构、管理团队、产品生产、研发、文化、品牌等竞争优势;另一方面,目标也要具备均好性,也就是说在速度、规模不降低的前提下,把质量、效益提升起来。


0c9e0576cd0723befefc9d87859b126c.jpg


最典型的案例就是拿地思维的转化,万科一直多是拿“招拍挂”的地,而并购方式用的不多。相对而言,招拍挂拿地比较稳妥,拿地资金少,利用率高。


但是现在随着各个房企完全不顾成本抢地,拿地的成本也在不断地增加,显然并购方法更简单粗暴,效率更高,也在一定程度上降低了成本,也就是说,从招拍挂拿地方式基础上向并购方式转化,是适应市场的一次优化。


误会了,郁亮不是爱借钱 


其实一直以来,郁亮都是现金为王的拥护者。之前在万科集团高级副总裁毛大庆的离职新闻发布会上表示,长期以来,公司都强调以现金流为基础的真实价值创造,坚决抓现金,抓回款,因为没有回款的销售是耍流氓。


90697f2751b91dfddea2399733734406.jpg


但是成为万科掌门人之后,从6月份起,万科一改常态,在全国各地高调拿地,光买地就花费了上百亿,这似乎与郁亮一直坚持的“现金为王”理念有些背道而驰。


这个问题背后的原因其实很简单,在王石时代,万科一切都由王石掌控,郁亮只是执行者,是个互补,做好最重要的现金流管理就行了, 但是现在不一样的,他成为了万科的掌舵者,不仅要解决现金储备更要解决土地储备问题。


现金储备是粮食,而土地储备是粮食生长的土壤,总不能光吃粮食不干活吧!除此之外,区域销售重心的变化,新增项目类型的变化等等,都是郁亮对万科的改革之举,说白了这要对万科不是真爱,还真干不了这事儿。


f8d7eb6a82c440146f83cd8a89ef0b77.jpg


郁亮跟王石性格不同,一个大大咧咧,不拘一格,一个不善言语,心思缜密,但是对万科的目标却是高度的一致,或许这也是王石选中郁亮的原因吧!


“当好农民种好地,天气怎么变都没关系”,这句话是郁亮在万科企业股份有限公司举办董事换届后的首次业绩会上说的,或许这也是他未来对万科管理最好的解释。



©(c)2016 财经第一声 技术提供