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70年内只租不售,那可售的商品房是不是应该再涨一涨?

2017/8/24 18:09:00 阅读:
财经第一声
微信号:财经第一声


最近的房地产市场,表面上看着风平浪静,但小水花还是一直在冒泡。

 

本周三,上海推出了4幅租赁住房用地,总建筑面积接近20万平米。四块土地分别位于古北、陆家嘴滨江、花木、漕河泾四个核心商务区,都是妥妥的黄金地段。业内推测,仅土地价值可能就接近200亿。关键在于,四块土地的用途是租赁住房,只租不售。



在妥妥的黄金地段,不卖商品房了,一平米也没有。这是什么新路子?

 

一夜之间,各地政府都在鼓励租房市场


其实,上海“只租不售”的模式,最早出现在今年7月。

 

7月24日下午,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地成交,买主分别是上海张江有限公司和上海嘉定新城发展有限公司,都是国有企业。

 

土拍价钱异乎寻常的低。被拍得的两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城,成交楼面单价分别是5569元/平米、5950元/平米。要知道,嘉定新城这块地周边的新房是4万/平,张江新区这块地周边的新房是6万/平。两块土地都必须精装交付,而且租金不能高于市场同类房源。

 


在最近的土地出让中,住宅用地已经普遍规定,要有一定的自持比例。不过在上海,自持比例达到100%还是首次。而根据上海未来五年的供地计划,“十三五”期间上海供应住房用地5500公顷,其中租赁住房用地1700公顷,从供地面积来看,租赁租房面积占住宅供地总面积的比例达30.9%。

 

这只是今年住宅租赁土地市场的一个缩影。

 

北京未来五年供地计划显示,今后五年北京供应住宅用地6000公顷。另据新京报报道,今后五年,北京将继续加大租赁住房供应,计划供地1300公顷,建设租赁住房50万套。这就意味着,北京未来五年租赁住房面积占了住宅供地总面积的21.7%。

 

广州的情况也如出一辙。未来五年,广州全市计划供应住宅用地3200万平米,其中租赁住房用地计划供应825万平方米,占比达25.8%。

 

除了北上广,其他多地也开展了类似做法。据不完全统计,已经有超过8个省份、超过20个城市,累计超过30个省市出台了有关住房租赁的政策。特别是今年7-8月,各地开始密集发布有关政策。

 

机构化、专业化和规模化是各试点城市培育租赁市场的重要手段。不少城市还对租赁企业进行量化考核,比如,沈阳到2020年住房租赁业务的企业要达到50家,武汉要求试点企业不少于20家。

 

在供应主体方面,国有企业受到前所未有的鼓励。成都要求到年底要组建3至4家国有住房租赁公司。厦门提出要扶持国有企业做大做强住房租赁业务。

 

大家都有房子租,楼市要变天?


一时间,很多人展开了一场关于“楼市要变天”的大讨论:大家都有房子住,政府会租给你的,这下,可以彻底杜绝炒房了。

 

在表示乐观之前,有必要讨论一下,为什么各地政府现在要这么做?

 

如果持续关注房地产市场,就知道中央从2015年就开始加速推进租赁市场了。2015年,住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,2016年国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,目标都是促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。

 


从背景出处上来看,各地政策的密集出台,应该是响应中央号召+跟进其他城市。作为力度特别大的一线城市来说,出台相关政策也非常正常,毕竟这里的租房需求更大。

 

但值得注意的是,一线城市的租赁住房有着明确的针对性。

 

以上海为例。嘉定和张江两个地块未来的租赁对象都目标明确,那就是引进的人才。张江高科技园区是我国第一批国家级高科技园区,有数据称,从业人员达到36万,但博士以上的高端人才7000人左右。所以,不同于廉租房、公租房这样的保障房,这两幅地块上建成的项目,可能更接近人才公寓。上海通过损失一部分土地出让金来扶持产业发展,从长期来说,不亏。

 

而从买房市场的角度看,问题又来了:市场上并不缺租赁房源,你看到谁租不到房子的?有吗?政府建这么多租赁住房,租金还是随行就市的,干嘛非要租你的房子呢?

 

更何况,对于没有所有权的东西,国人有一种天然的恐惧型排斥。租来的房子不算财产,只有买来的才是。婚姻、户口、孩子落户、就学,方方面面都离不开房子,不买房,只有两个原因:买不起,买不到。

 

最核心的是,只租不售,无法避免国人对贫富分层固化的恐惧。1998年房改到现在,把所有人分为有房居民和无房居民两大阶级。社会财富的一个主要分配形式,就是通过改进公共服务,推高有房居民的物业价值,而无房居民的财富很难赶上有房居民。只要公共服务改善,住房就会继续升值,进入有产阶级的门槛就会升高,贫富差距就会进一步加剧。

 

等到你不租房想买房了,却发现,到处都是租赁住房,而鲜有商品房,物以稀为贵。既想有很多公租房可以租,又想商品房很便宜,这是绝无可能的。

 

这一轮调控,“有点像回到1998年”


上个月,郁亮在接受新华社采访的时候打了个哑谜。他说,2017年对于中国房地产来说,有点像回到1998年左右。

 

1998年,中国楼市发生了什么?

 

那一年的房改,为中国楼市开出了一剂正确的药方。彪炳中国改革史的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》提出,“停止住房实物分配,逐步实行住房分配的货币化,建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策,最低收入家庭由政府或者单位提供廉租住房,中低收入家庭,购买经济适用住房,其他收入家庭购买、租赁市场价格的商品住房”。

 


这几乎可以原封不动地用来作为今天的房地产“新政”。但问题是,后来的中国楼市为什么越来越偏离文件精神?经济适用房沦为了权力寻租的工具,直到渐渐消失,取而代之的是以商品房为主的住房供应体系。

 

毫无疑问,政策的出发点都是好的。但市场总是最大化程度在趋利。

 

这一波住房租赁政策同样如此。我们不妨问问,如果以市场价出租,开发商要怎么算这笔账?

 

上海在这周推出了两宗租赁住房用地后,媒体联系到了两家拿地企业采访,两家都非常默契地以“刚刚拿地,还没想好”为由,拒绝了有关为何拿地、未来是否有可能盈亏平衡的提问。

 

倒是上海市嘉定区规土局副局长周建斌在采访中说了句大实话,“它的投资回收,我们也做过测算,周期确实比较长,四十几年才能全部收回投资成本。”

 

四十年才能收回成本的事,有几个人愿意去做?之前那些要求开发商自持部分面积的土地,目前来看有不少开发商已经选择了各种变异模式。

 

影响最大的应该算北京万科。去年12月,万科竞得海淀区两个地块,其中住宅部分需要100%自持出租。怎么回本?最便捷的方式就是一次性出租70年,这就和卖房子没区别了。于是,万科找到了小米定向开发成员工宿舍,小米出面购买房屋使用权,内部员工认购70年租赁权,认购价格5.5万/平,而周边二手房房价是8万/平。

 

本来应该公开给全社会的租赁房源,结果企业内部消化了。政府一看不得了,你们竟然这么干,必须打击。最后,政府限定最长租期10年,严堵开发商“以租代售”。

 

北京万科案例只会有一个吗?这就好像在说,租赁市场的春天要来了!太乐观啦!


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