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讲个笑话,沈阳限售了

2017/8/11 18:15:00 阅读:
财经第一声
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楼市去库存的战役打了这么久,一个非常有代表性的成果出炉了。

 

东北地区第一大城市,辽宁省省会沈阳,最近也加入到了限售行列。一年半之前,沈阳还深深被高库存困扰,“购房零首付”力促去库存。仅仅一年半的时间,沈阳却出台楼市限售新政,去库存转变为稳房价。

 

脱离“迫切去库存联盟”


全国几十个城市都在进行楼市调控,为什么要单独说沈阳呢?因为一直以来,东北都是楼市库存积压的超级重灾区,沈阳尤其具有代表性。

 

2016年初,沈阳的商品住宅可售面积消化周期一度达到惊人的24个月,居全国各大城市前列。所以,在2015年底国家提出楼市去库存政策之后,沈阳不仅积极响应,而且还“解放思想、大胆创新”,搞出了个“零首付”的政策。

 


去年国庆开始,不少一二线城市楼市又重新祭出了限购、限贷,沈阳却“逆势”而为。当时的政策总结大概如下:大中专毕业8年内购房,可用他人公积金付首付;农村毕业生购房,首付可分期付款;买商品房50平方米以上即可落户。活生生的又一个“甩卖大礼包”。

 

那么在推出限售新政之前,沈阳的房地产库存去掉了多少呢?

 

据沈阳中原地产,截至年中,沈阳的房地产去化周期较年初已下降5个月,为17.2个月;上半年总成交面积达797万㎡,同比增长31%。

 

根据住建部今年4月发布的文件,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,加快供地节奏。对照这个标准,去化周期17.2个月的沈阳已经脱离“迫切去库存联盟”了。

 

投资越过山海关


从鼓励买房变成了限售,如此180度的政策大反转背后,是沈阳商品房销量和价格的齐涨。

 

数据显示,从今年3月份开始,沈阳楼市成交量出现大幅增长:今年1、2月份,沈阳商品住宅成交量分别是59万平方米和80万平方米,但到了3月份,则飙升到了144万平方米,4月份,更是创下年内单月最高成交量的185万平方米。此后几个月,沈阳的成交量均保持在每月150万平方米以上的高位。

 

沈阳的房价也从今年春节后开始爬坡。二手房成交均价从年初的7500元/㎡出头,涨到了7月的8717元/㎡,涨幅逾15%。截至7月末,沈阳市商品住房均价7499.3元/㎡,同比上涨了13.7%。

 


而据腾讯房产,沈阳楼市上半年多次出现“一面世便遭疯抢”的火爆场景,熬夜排队买房、“挤爆”售楼处更是不在话下。进入7月份,沈阳各区的房价更是势如破竹,有的区域均价一个月内涨了900元!

 

和去年的楼市对比,这是冰火两重天了。去年前三季度,各地楼市足以用火爆一词来形容,然而东北地区似乎与这场楼市热潮无缘,沈阳、哈尔滨、长春、大连、吉林这些东北城市,几乎是火山群中的一片冻土。去年8月份,沈阳新建商品住宅环比上涨0.1%,同比上涨1.2%,与其他城市动辄百分之三五十的涨幅相距甚远。

 

可以说,以沈阳为代表的东三省房地产市场,即使是在最火热的时期,也仍然是不甚乐观。而沈阳的这一轮房价上涨,其中却有几分“投资越过山海关”的味道了。

 

据中国房地产报报道,外地投资客在沈阳这轮房价上涨中起到了重要作用。几乎被所有置业顾问提及的外地投资客大多来自北京、河北廊坊以及黑龙江,去年至今,他们迅速捕捉到了沈阳房地产市场显露出的投资机会。

 

楼市唱戏,背后是政策搭台。今年4月,中国(辽宁)自由贸易试验区启动,意在激活东北经济,自贸区沈阳片区也挂牌成立。根据过往经验,上海自贸区、前海自贸区和南沙自贸区成立后,土地溢价和房价飞涨乃是惯例。而最近,沈阳获批东北地区唯一特大城市的消息,则进一步向沈阳房地产市场传递了利好消息。

 

作为东北最大、最重要的区域中心城市,在去库存成效上,资本“闯关东”的威力看起来比“0首付”政策还大。

 

东北楼市终于复苏了?


如果换个角度,沈阳的房价还能涨多久?或者放大来看,以沈阳为代表的东北楼市是不是终于复苏了?这恐怕要画上一个大大的问号。

 

东北区域的房地产去库存,依然是任重道远。去年9月的《中国50城住宅库存报告》里,东北三省有9个城市在样本内,其中有6个城市库存严重过剩:哈尔滨、大连是有区域影响力的二线城市,去库存周期为2.6年、2.9年;三四线城市去库存周期则更长,丹东为3.8年、鞍山4.2年、抚顺5.4年、牡丹江6.7年,去库存任务尤为艰巨。

 

房地产低迷,是东北经济失速的直接体现。2015年,东北三省的经济增长率明显低于全国平均水平(辽宁3%,黑龙江5.7%,吉林6.5%)。从31省的人均收入来看,吉林排名全国第25名,黑龙江排名全国第26名,全部落后于全国水平。

 


还有讳莫如深的人口外流数字。第六次全国人口普查数据则显示,东北地区平均每年净流出人口约20万。和四川、河南、安徽这种以农民工为主的人口外流省份不同,东北地区的外流人口中,高学历、高技能、高素质的人才占了相当高的比例。

 

单独来看看沈阳。第六次人口普查时,辽宁省仍然是人口净流入省份,作为省会城市,沈阳在2016年人口机械增加3.2万人。这个数字虽然不难看,但和大部分二线城市比,并不好看。

 

人口成批量的“孔雀东南飞”,没有了购买力最强的这批年轻人,沈阳乃至东北的房价,还能涨多久呢?


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