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“共有产权房”会让房价暴跌吗?

2017/8/4 17:17:00 阅读:
财经第一声
微信号:财经第一声


8月3日,北京市出台了“共有产权房”管理办法征求意见稿。

 

根据官方解释,“共有产权住房”是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

 

简单点说就是:买房人与政府共有房屋产权。

 

于是,吃瓜群众们仿佛被触碰了G点,仿佛房价明天就会跌,甚至有媒体夸张的称“有人一夜没睡着”。

 

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但作为一篇严肃的财经文章,这里必须告诉大家一个真理:你和政府合伙,它能赔钱么?

 

前世今生

 

要了解“共有产权房”,首先得了解它的前世今生。

 

这一概念最早源自于英国,但英国房奴们却并不开心,因为他们的“共有产权房”就是普通商品房,只不过是为了减轻购房者的压力,由政府和购房者共同出资取得产权。

 

再放眼国内,早在2014年4月,住建部就提出在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6城市试点共有产权房。

 

当时的官方定义是:让一些地方通过让渡部分土地出让金、税费减免等方式,来降低商品房建造成本,使中低收入住房困难家庭买得起房。

 

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至于效果如何,用时任住建部部长——陈政高的话说:北京建设了自住房,提供了6万套;上海推出共有产权房,现在提供了8.9万套,并在保障房中实施共有产权制度。

 

但上海却不是最早的。

 

早在2007年,江苏淮安就推出了替代经济适用房的“共有产权房”模式。

 

据了解,“淮安模式”就是将原来经适房的土地改为出让,其余的优惠政策变为政府出资,然后与房奴形成了“共有产权”的关系,但多出了一点“保障属性”。

 

与“保障属性”相比,北京的“共有产权房”概念则更偏向于“商品属性”,毕竟有句话说得好:让市场的归市场,让凯撒的归凯撒。

 

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根据本次意见稿的相关要求,“共有产权房”将提供给符合限购条件的无住房家庭,非北京户籍的“新北京人”分配比例达到了30%,符合条件后允许出租,但不满5年不允许转让,5年后可按市场价转让产权份额,而在同等价格条件下,代持机构可优先购买。

 

也就是说,自住房改了个名字叫“共有产权房”,价格没变,面积没变,但产权少了30%。


制度弊端

 

其实“淮安模式”也好,“北京模式”也罢,在不少人看来,“共有产权房”的好处仅限于缓解了刚需的资金压力,却造就了极大的制度弊端。

 

比如“共有产权房”的定价问题。

 

“共有产权房”源于曾经的“自住房”,而根据过往经验,“自住房”的定价往往会低于周边商品房30%。

 

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那么问题来了,“自住房”是具有完全产权的,但在转换为“共有产权房”之后,尽管售价也可能低于周边商品房的30%,但房奴得到的只是一套70%产权的房子,而在限价的情况下,“共有产权房”的品质很难与周边的商品房相提并论。

 

如果这样也划算,那么问题又来了,按照目前“共有产权房”的转让限制、出租限制,将直接导致资金被套牢,与不久前被热议的“冻房”有异曲同工之处,这样还会划算么?

 

当然了,普通人在买房时都是盲目的,无论是渗水、开裂还是“楼倒倒”,都不是问题,只需坚信一句真理:房价永远涨。

 

那我们再来讨论点实际的。

 

先抛出观点:吊丝永远抢不过别的吊丝。按照北京本次意见稿的相关规定,“共有产权房”的申请门槛极低,将导致大量排队,而“谁先来”就变成了一个大问题。

 

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按照过往经验,一般是公务员优先,大型企业与金融机构后补,至于“吃瓜群众”,反正不是一天两天没房了,能缓则缓。

 

当然了,上述观点仅限于猜测,至于结果如何,还要等更多的细则出台。而基于市场健康发展的角度,我们更希望“共有产权房”制度能够不忘初心,真正成为刚需们的福利,而不是成为赤裸裸的利益输送工程。

 

房价要跌?

 

至于吃瓜群众们认为的房价要跌,或许只是天方夜谭。

 

针对本次意见稿,北京市住建委表示,“共有产权房”有利于抑制住房投资投机性需求,进一步平抑房地产价格,促进房地产业平稳健康发展。

 

而在中原地产首席分析师——张大伟看来,2017年上半年,北京自住房已经影响房价降低7%左右,在共有产权房政策的继续推动下,北京楼市观望情绪会继续加强,特别是大量共有产权房源供应后,北京房价稳定已可预期。

 

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也就是说,无论是高层还是市场人士表态,重点都在于“稳”字。

 

而根据现状来看,购房者和政府所占的产权比例是由该房售价与周边售价的比例决定的,换句话说就是:共有产权房售价越低,政府产权占比越高。

 

而该模式也类似于购房者与政府合伙“开公司”,也就是说,5年后,该房子无论是亏损还是盈利,都是共同承担的,那么请问:这个房子有可能亏钱吗?再比如共享单车出来了,难道就没人打的了么?

 

其实,除了涨跌之外,房子还有更复杂的金融关系:如果中国把所有的金融资源,以及这一代人的青春都浪费在房地产领域,对于中国经济来说,或许将是一场不可挽回的灾难。

 

涨也好,跌也罢,对于中国经济来说,房子,可能就是一次经济重生。



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