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5000亿,房企三甲的小目标!

2017/7/5 18:29:00 阅读:
财经第一声
微信号:财经第一声


2017年楼市恍恍惚惚已然过半,在刷完王石和郁亮后,又到了盘点上半年房企销售排行的时间。

 

根据克而瑞研究中心和中国指数研究院发布的数据,在总销售额方面,前三甲大佬未变,但座次有微调,碧桂园、万科、恒大三者销售额分别是2842.2亿元、2727.5亿元、2409.7亿元。紧随其后的绿地、保利、中海、融创,也纷纷迈进了千亿阵营。

 

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过去的半年千亿门槛就好比一本,但现在大学扩招了。上半年卖得这么好,很多房企离全年的销售额目标只有一步之遥。看来,今年的年度目标又该调整了。

 

“四限时代”的红红火火


2017年,可以说是近几年来房地产政策最密集、调控力度最大的一年,从传统的限购、限贷、限价到限售,楼市全面开启“四限时代”,但房企们在高压之下依然火爆。

 

半年销售额破2000亿的前三甲就不说了。突破1000亿的超级阵营企业数量增加至7家,第4至第7位分别是保利1460.1亿、绿地1343.2亿、中国海外地产1173.8亿元、融创1088.1亿,平均销售额增长39.26%。但是,阵营内部差距拉大,销售额最高的碧桂园(2842.2亿)是最低的融创(1088.1亿)的将近三倍,寡头效应初显。

 

2017上半年各大房企销售情况


500-1000亿的第二阵营中,新增了龙湖、金地、招商蛇口、鲁能三家企业,企业数量共计7家,平均销售额达635亿元。200-500亿的第三阵营房企数量达到30家,比2016年增加了14家,平均销售额332亿。

 

完成率是另一个观察维度。在已经公布2017年销售目标的企业中,大部分房企目标完成率已超50%,平均完成率达59%。尤其是,龙湖、碧桂园、旭辉这三家房企目标完成率已经在7成以上。

 

龙湖地产的完成率高达84%


事实上,过去两年房企的增长速度虽然让人咋舌,但这种速度并没有因为2017年市场降温的预期而有所降低:今年,碧桂园销售目标4000亿,恒大销售目标4500亿,保利销售目标3000亿。目前来看,碧桂园和恒大是“绰绰有余”。万科聪明,从去年开始就不对外提出目标了,省得被拿来作比较,但今年看来保底5000亿冲刺6000亿也不是什么稀奇事。

 

失之一线,收之三线


政策向左,市场向右的背后,是一个老问题:成交量跌了吗?房价降了没?从数据来看,三四线城市量价齐升,一二线城市量缩但价平。

 

看一二线城市,我们得承认政策的威力。据中国指数研究院的数据,上半年监测的30个主要城市中,17个城市成交面积同比下降,二线阵营的南京甚至创下6年来同期最低交易额。一线阵营中的北上广深同比降幅较高,其中深圳同比降幅超过50%,北京、上海降幅高于30%。

 

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深圳二手房持续上涨


如果看官方的话术,一线城市的房价也开始松动。统计局说,北京、上海5月新建商品住宅价格止涨,广州环比涨幅较4月缩小了0.5个百分点,深圳则在4月维持一月平稳后再次下跌。二手住宅价格北京正式开始下跌,且跌幅达0.9%;上海由升转平,不再上涨;广州、深圳虽未下跌,但涨幅都在缩小。

 

在存量市场如一线城市,一手住宅下降的同时,二手房的成交量和价格才能反映真正的市场情绪。说说还在上涨的深圳,从今年2月开始,深圳二手房价格上涨,现在已经是5个月连续上涨。今年6月,深圳二手房均价是每平方米 46631 元,5月是每平方米 46162 元,环比上涨 1.02%,同比上涨3.68%。

 

另外,还不要忘了,有个东西叫做:双合同。

 

三四线城市,尤其是手里捏了一把烂牌的三四线城市,则是心花怒放。

 

2017年1-5月部分三四线城市房价变动情况


统计局数据显示,今年前四月,三四线成交占了全国的75%左右。价格也在快速上升,很多三四线城市短短几个月内房价已经上涨了40%-50%左右,例如惠州、珠海、常州前五月的房价同比上涨均超过5成。

 

在房价上涨预期和迄今没有房企的“去库存”政策之下,三四线城市,不管有没有人口流入,不管是否属于都市圈,不管过剩是否过剩,大家终于等来了十年难遇的房价暴涨,焦虑的资金像雨滴一样扑向干渴的土地,奇迹出现了:不是“史上最严”调控吗?但房企们依然交出了“史上最好”的成绩单。

 

房企规模的重要与不重要


“史上最好”成绩单,是以规模为基点。但是,今天单纯讨论规模,还有意义和价值吗?

 

当然有了。虽然对于碧桂园、万科、恒大谁拿行业第一的话题已经审美疲劳,但对于离三甲还有很多步之遥的房企来说,规模很重要。

 

所以,阳光城的老板林腾蛟挖来了碧桂园执行董事朱荣斌。此君任职碧桂园之时,正是碧桂园从400多亿到三千亿规模的红火时期。履新阳光城不久,朱荣斌就开始开疆辟土,计划在20个新建区域招聘区域总裁和投资负责人,直指阳光城的“当务之急”:快速突破千亿。

 

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碧桂园成为房企新模板


和阳光城一样,金科也要求全面学习碧桂园,实现“跨越式发展”。包括“同创共赢”“同舟共赢”等激励政策和投资团队跟投在内的整个激励制度,看上去几乎就是对碧桂园的一次致敬。

 

融创的狼性还是一如既往。自去年在佛山拿下地块后,融创好像是在华南地区撕开了一道口子,在这之后,它快马加鞭进入东莞、中山、深圳、惠州、江门、清远、珠海等8个华南城市。截止目前,融创已经在这8个城市拿下20个项目。

 

这些房企,谈不上大而美,但是远远不止“中而美”。 行业继续洗牌的话,谁有机会一直“中而美”?规模当然是首要的。

 

但是,单纯讨论规模,显然远不够。毕竟,这是连大型房企也不见得有多“滋润”的白银时代。不管是从规模增长、还是盈利能力看,行业都已进入下行阶段。去年,40家重点房企合计营业收入增长25%,毛利润增长22.1%,净利润只增长14.5%,明显小于营业收入增幅。

 

土地限拍、楼市限购、银行限贷、房企限价,在越来越复杂的行业环境中,房地产利润空间进一步被挤压。

 

今年年初,恒大释放出要从“规模型”向“规模+效益型”转变的消息。这也意味着这家近年来规模增长迅速的企业,主动降低规模增长的速度,而更加重视效益的稳步增长。房企不是只有规模这一种打法,冲得快很重要,走得远更重要。


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