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环沪卫星城:被“冒险家”盯上的昆山

2017/6/11 18:57:00 阅读:
财经第一声
微信号:财经第一声


2017年4月1日,雄安新区横空出世,3天之后,浙江方面发文:同意嘉兴设立“浙江省全面接轨上海示范”,如果再加上本轮房价涨幅“先锋”——临深地区,就彻底指明了一个风向:中国超级城市的卫星城,是下一轮城市发展的“风口”。

 

作为中国最早的超级城市与经济中心,上海一直是“冒险家”的乐园,而本系列就以“环沪卫星城”为标的,探索上海周边的地产投资。


被盯上的“地利”

 

昆山,有着百强县之首的称谓,而其房地产市场也在经济发展的过程中发生了巨大的变化:吸引了无数知名房企,成为他们的新“战场”。

 

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事实上,昆山不乏本土房地产开发商,但是随着品牌房企的入驻,市场的洗牌,大型房企成为了赢家。而最早入驻昆山的一批品牌房企为绿地、世茂,随后又有了万科、万达、广电、碧桂园、融创等。

 

据了解,万科早在2013年就入驻花桥,此轮房价启动的2015年,融创、碧桂园等房企也都进驻昆山。

 

至于这些龙头房企为何能提前布局?其实也不难猜测,比嗅觉灵敏更值钱的,就是规划。

 

从地理区位来看,昆山花桥紧邻嘉定,千灯淀山湖紧邻青浦。而随着交通的不断完善,京沪铁路、地铁11号线,以及规划中的轨交S1号线、S3号线,沪昆之间的联系将更加密切。同城化趋势下,房价成为吸引上海溢出客的最大吸引力。

 

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毕竟连上海金山、崇明都没开通过地铁呢,而有了11号线的助力,昆山的地利之便不言而喻。


“都市圈计划”


作为环沪第一站的昆山,地利加上自身的快速发展,最好的体现就是房价,自去年3月以来,花桥房价持续上涨,至2017年4月份,诸如万科mixtown、花桥象屿都城等品牌房企开发的项目均价已经在23000-26000/㎡左右。

 

近一年时间房价上涨近3倍,不可谓不剧烈。

 

而除了“地利”之外,政策层面的支持不可不提,《2016-2040城市总体规划》是上海的第五轮总规,突出“创新、协调、绿色、开放、共享”的五大发展理念,其中,就提出一条上海要“变大”的规划。

 

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规划指出:近沪地区将一体化发展的概念,将确定“上海大都市圈”的范围。其中有嘉兴、苏州(昆山)、无锡、南通、舟山、宁波,这也就意味着:未来将形成“1+6”的上海大都市圈!形成90分钟交通出行圈,突出同城效应!

 

由此,也可以解释近期“环上海”楼市火爆的现象。

 

至于昆山的房价能否坚挺,克而瑞苏州副总经理韩云霞表示,由于今年的昆山楼市火爆,投资客比例并不是太高,价格上涨过快,与嘉定个别板块及上海其他远郊板块的价差越来越小,投资客投资的欲望正在下降。

 

而在易居研究院智库中心研究总监——严跃进看来,昆山商品房成交价格上涨态势还会持续一段较长时间,这和其他城市是有一定区别的。“别的城市是涨幅到一定高度,自然会收缩,但由于上海限购升级,昆山南和花桥等靠近上海的区域依然是被看好的。所以后续这些区域抑制房价快速上涨的任务依然是比较重的。”

 

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根据目前的成交形势,严跃进认为,昆山全市的去库存周期不会超过9个月,而昆山南和花桥等环上海区域,去库存周期或在3个月的水平,“这个水平和苏州市区基本上是一致的。”


城市有边界么?


对于上海的扩张,有人或许会问:城市有边界么?

 

答案当然是有的。

 

一套房子,一个地段,最重要的一次升值,都发生在“由城乡结合部转为市区”的一瞬间。


比如昆山花桥,曾经是上海和昆山之间的大郊区,如果当地原来有房地产市场的话,那是谁在买?只有本地的农民,最多只能接受六七千的房价。

 

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忽然有一天,消费群体变了,买花桥的,不再是当地农民,而是徐家汇的白领,每个月赚着15000的薪水,也被逼到了花桥买房,这帮手拿iphone的群体,能拿出上百万的购房款,到处扫房。

 

也就是短短一两年时间,就从8千涨到了2万,这也预示着,昆山的未来发展毋庸置疑。

 

至于昆山的未来,从现实情况来看,昆山土地市场明显供应不足,土拍竞争激烈,难以满足房企的开发需求。而房企进驻昆山难上加难,不得不“曲线救国”:知名房企通过收购、入股等方式纷纷进驻昆山,可见它们看好昆山房地产市场的发展。



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