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燕郊房价每平跌8000元?中介:明明只跌4000元

2017/6/3 17:21:00 阅读:
财经第一声
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“您是来抄底的吧?现在抄底,绝对能买到超值的房子。”燕郊中介如此说道。

 

但对于购房者来说,这番话的吸引力已大不如前。正因为房价的虚高,政府急踩了一脚“急刹车”,3月22日,廊坊市发布楼市限购令,因承受不住还款压力,越来越多的“炒房客”开始降价甩卖。

 

更骇人听闻的是,网传燕郊房价每平米下跌了8000元。


燕郊沦为“买方市场”

 

“没这么夸张,虽然比政策出台前有所下跌,但也只跌了每平4000元左右。”有中介解释称。

 

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在地铁6号线草房站出口,不少房产销售都在此拉客,当得知记者是要去燕郊看房时,立刻蹿出一个房产销售表示,不仅可以带着看房,买房所付的中介费还可以返点。

 

而在通往燕郊的道路两旁,广告牌上布满了售楼信息,几名房产中介人员甚至还站在沿途两旁挥手发传单。

 

不难看出,曾经的卖方市场已经转换成了买方市场。

 

事实上,作为紧邻北京的“睡城”,燕郊房价屡次大起大落,而在2015年8月,通州成为北京城市副中心后,房价就一直上涨,2016年,燕郊的个别楼盘甚至从年初的每平1.6万涨至每平3万的价格,让人瞠目结舌。

 

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但在今年3月22日,廊坊出台限购令,规定:非本地户籍家庭在廊坊主城区、北三县、固安、永清购房,均限购1套住房且购房首付款比例不低于50%。

 

受此影响,也便有了开头的那一幕。


“睡城”崛起

 

以位于燕顺路的纳丹堡小区为例,每平方米从年前的3.4万元下调到了3万元。

 

而在中介看来,这些低价卖房的人都以投资客为主,“新政出台后,他们资金压力太大,交易周期变长,只能急着甩房子。”

 

因为自从4月10日起,燕郊二手房还对计税依据做出了调整,由原来的指导价调整为实际成交价。以一套88平方米的两居房源为例,此前的过户指导价为20000元/平米,实际成交价则为26000元/平米,若房子已满两年,税费要比之前增加1万元。

 

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但值得注意的是,不少投资客的成本价都是几千元每平,即便是低价甩房,回报率依然可观。

 

对于次现象,易居房地产研究院研究总监——严跃进认为,房地产市场价格起伏,也反映了该区域多数是投资客,这类区域也确实需要出台政策进行调控。燕郊因紧挨着通州,区域价值不断上升,“未来,政府需要对燕郊的调控政策继续优化,在满足刚需购房者需求的同时,还要抑制投资客。”

 

但在中介眼中,无论调控压力如何,都对燕郊房价充满信心:“北京有这么多外地人,您还怕买了房,没有人接盘吗?”

 

确实,从基本面来看,燕郊短期内确实没有大幅降价的可能性,因为没有一家有新盘批准预售许可证,而背后的原因,无非是目前房价还达不到开发商上涨的预期。

 

尽管对于普通购房者来说,开发商的行为存在道德瑕疵,但很遗憾,这就是市场的博弈!那么,未来的燕郊房价将会走向何方呢?

 

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从周边市场来看,目前离北京更远的天津武清,除了环境,还没有任何配套,却也在享受北三县带来的红利,每平米涨价近4000元,都快逼近2万了。而随着通州区域定位的升级,在通州买房的门槛再次同步提高,5月5日,北京市住建委、通州区政府联合发布文件,也让“通州商住限购”的“靴子”落地。 

 

而从燕郊的土地市场来看,易居智库的最新统计数据显示,2013年是最火热的一年,无论是土地成交幅数,还是土地出让金额,近年来都是稳居第一。但从2014年开始,随着全国市场逐渐趋于疲软,在燕郊此类城市也出现了比较明显的土地降温态势。

 

也就是说,从这个角度看,后续几年燕郊新增楼盘供应的规模将会减少。同样的道理,房价的上升空间也有了基本面的支撑。


房价由谁来驱动?

 

而对于房价下跌这点事,事实上,共有两种方式:1、居民购买力不变,房价下降,2、政府继续超发货币,提升整体工资待遇,名义房价滞涨,造成实际房价下降。

 

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以目前来看,前者几乎可以排除,因为目前城市化进程虽有缓解,但大都市圈效应却在不断形成,推动周边房价上涨。

 

至于后者,也很难达成。因为真正和中国房价走势高度相关的就是货币指标,无论是广义货币M2增速,还是全国总存款增速,其走势都和全国房价走势高度一致。

 

在金融危机以后的09年,GDP名义增速仅为9%,但是当年的全国房价涨幅高达23%,创下历史最高涨幅,源于当年10万亿的信贷投放,当年M2和存款增速均高达28%。这也意味着中国的房价主要是流动性驱动、而非经济驱动。

 

所以,在大环境不变的前提下,购房者还是少做房价暴跌的春秋大梦。

 

 


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