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城市化陷阱(三):农民圈了政府的地,小产权房不小

2017/6/2 17:38:00 阅读:
财经第一声
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小产权房怎么处理,一直是个老大难的问题。

 

要统一拆除的话,耗费年日和人力物力不说,大规模对抗和群体性事件几乎是可以预料的。假如把小产权房合法化,大产权购房者又觉得有失公平,而且国家也没有准许小产权房确权的相关规定。

 

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但也正是这种久拖不决的骑墙态度,使得小产权房事实上愈演愈烈,已经成为了房地产台面下的第一大市场。

 

小产权的大市场:深圳半城住违建


所谓的“小产权”房,指的是在农民集体土地上建设的房屋,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。

 

按老规矩,不论土地性质是国有还是集体所有,也不论是耕地还是建设用地,用于房地产开发的土地交易都只能由政府统一征收统一出让。农村宅基地和集体土地只能被动地甚至被迫地征用给地方政府,地方政府再协议出让。

 

但既然很多农民进城打工了,宅基地搁家里不值几个钱,反正闲着也是闲着、荒着也是荒着,种楼房总比种庄稼回报率高,那么不如村民出地,开发商出钱,一起圈了政府的地,合作建房把钱赚。

 

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一直以来,政府垄断一级土地市场,开发商交的土地出让金和各种税费最高可占到房价总成本的六七成。但小产权房省去了土地出让金,所以价格往往只有当地商品房的三分之一左右。

 

这似乎是一笔双赢的买卖。在农村,村集体以宅地的名义开发小产权房卖给城里人,在城市,城里人冒着无证风险蜂拥买小产权房,愿打愿挨,彼此受益。只是,地方政府就少了一笔财源。

 

小产权房之“小”也源自与此。这些房子既违反了政府的土地用途管制,自然没法办用地、规划、报建手续,也办不了房产证,银行也不会接受按揭和贷款。

 

从法律上说,它并不合法。但从现实看,它规模巨大。

 

基于各年国家统计局和住建部公告的数据累计,从1998年以来,中国已销售新建商品房近100亿平方米,即1亿套左右。还有60多亿平方米在城镇边缘的农村土地和工业用地上建的小产权房,即6000万套小产权房,按100平方米3口人算,这些可供新增城镇人口近2亿人居住。

 

不仅仅是在中小城镇,小产权房在一线城市也有巨大的存量市场。

 

任志强曾引用数据称,北京的小产权房主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等近郊区域,约占北京市场楼盘总量的20%左右。

 

深圳也是全国小产权房问题最突出的城市之一。深圳以前是个渔村,没有所谓新城区老城区,全部是农村就地城市化。2016年初的数据显示,深圳的违法建筑数量一共有37万多栋,占深圳建筑总量的接近一半(43%)。居住在其中的人口得到730万,占深圳总人口也接近一半。去年初,深圳媒体甚至大幅打出刺眼的标题:730万人住在违法建筑里。

 

“小”制度的机会成本:房价能低一点吗?


全国上亿人住在违法建筑里,一座城市有一半的建筑是违法建筑,那这些建筑还能叫违法建筑吗?

 

按照现在的相关规定,是的。

 

住在这些违法建筑里的都是些什么人?主要是三大类型:进城农民,初出茅庐的大学毕业生,收入不高的城市白领。

 

小产权房可以解决他们的租房问题,但不能解决他们安居问题。现有小产权房虽然价格低,但因为不能按揭,对于工资收入低、又缺乏财产性收入的这三类人来说,门槛仍然高不可攀。买得起的还是以本地城市居民居多,也包括一部分收入较高的外来中层白领和自谋职业者。它实际造成的结果依然是对有产阶层锦上添花,没有对外来人群雪中送炭。

 

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而针对这些小产权房的“城市更新”,反而加剧了房价的上涨。在小产权房集聚的深圳,不少拆迁改造项目都呈现出了明显的高端化特征。不是说旧改成本高昂决定了高房价,但是成本刚性的确会推动房屋建造的高端化。

 

在城市更新的造富运动中,高端住宅区越来越多了,城市面貌更加国际化了,但未来要在城市租房和买房的人,成本更高了。

 

这种城市更新的机会成本太高了。换言之,我们丧失了通过把小产权房逐步合法化来缓解高房价问题的机会。

 

客观说,很多小产权房并没有想象的那么差。村民自建的大量城中村房屋的确因为缺乏前期规划和统一物业管理,导致握手楼丛生,环境脏乱差,社会治安隐患不绝。但不少由开发商承建的小产权房,无论是房屋质量、社区环境还是配套设施,都与大产权房并无二致。

 

在小产权房的治理上,全都拆除或全都合法化的两个极端都走不通。但是,对小产权房进行分类管理,有选择性地将不妨碍城市规划、综合整治难度小的小产权房转正,形成有效的市场供应,这比时间成本和物力成本高企的拆迁改造,更能满足刚需的需求。

 

全国60多亿平方米的违建,哪怕1%合法了,也是6000万平方米。对比一下,2016年,深圳全市商品住宅累计成交面积是418万平方米。

 

小产权房转正本身和房价调控并无关系,但小产权房的入市流通,会大幅提升住房供应量。所以不乏对小产权房转正交易的担忧——小产权房如果以现行商品房30%的价格进入市场,会对现有的商品房定价造成巨大的冲击,房地产、金融、地方财政瞬间垮塌。

 

事实上,小产权房入市,绝对不会以现行的价格入市,而会进行土地价格补偿,这在国内部分城市已有实践。2013年,南京一小产权房小区更换正式的商品房购房合同并办理银行按揭,开发商按规定补缴了7000余万元土地出让金后,才取得了国有土地使用证。

 

“转正”路漫漫:三方胶着骑墙难下


在官方的管理体系中,小产权房一直盖着偷生黑户的印章。

 

国土部多次公开强调,小产权房不会因农村集体土地确权而合法化,对各地发现的小产权问题,采取“一案一处理”的方式,全国性问题将在小产权房治理方案出台后一并处理。

 

也因为黑户身份,小产权房对地方政府是地雷阵一样的存在。

 

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深圳一直强调说,我们就是历史遗留的违法建筑,不是小产权房。南京在小产权小区转性后,媒体说小产权房要试点了,官方也辟谣称不是小产权房试点。因为一听到是小产权房的试点,哪个城市都受不了,这不是上边的房子问题,而是涉及到底下的地的问题。

 

自十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出,建立城乡统一的建设用地市场,小产权房转正风声随之再起。不少解读是,官方要与小产权或合作,或回收,或正名。有房产专家更是表示,“小产权房这样的投资你要赶紧买”。

 

尽管目前没有任何正式的官方要解禁小产权房的消息,但一些城市的试点努力值得期待。

 

从2014年开始,深圳对小产权房进行分类处理,将对象严格限制在“原村民”范围,在试点区域内,对非原村民所建住宅类违建、以房地产开发为目的所建住宅类违建不予处理确认;对原村民、原农村集体经济组织,整体从宽,减免罚款或者地价。

 

转正不转正,房子就在那里,有产权没产权大家都在买。多年来,关于增加房地产供应的呼声不绝,深圳分类处理的关键在于,找到既不太冲击房市又不影响稳定的平衡点。当增加小产权房的供应以后,住房市场究竟会出现何种走势?这可能是深圳试点的另外一个意义。

 

在全国范围内,深圳和北上广可能有所不同,省会城市有可能有所不同,三四线的城市又有可能不同,我们还需要更多的试点和探索,从中总结出一系列的改革路径。

 

改革过程中,政府利益存在胶着,因为土地转让制度改变会抑制土地溢价,农村集体土地与国有土地平等进入市场,地方政府以土地储备获取财源之路会越走越窄。普通购房者之间会有分歧,因为有人花大价钱买了商品房,有人花小钱买了小产权房。就在小产权房内部也存在利益平衡问题,在分类处理思路下,不同类型的小产权房所获待遇不一。各方都往后稍微退一步,改革才能往前走。


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