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中国的房地产,已经有了相当的市场化

2017/5/14 20:40:00 阅读:
财经第一声
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如果说房地产业是中国相当自由的一个行业,可能会遭致很多人的异议:一个土地供给都是由政府垄断的行业,怎么可以称之为自由呢?

 

更别提,中国的房地产市场历来是“政策市”。政府的调控新政,尤其是行政政策,在一定时间内和某种程度上,完全能够主导市场的成交量及房价走势。人们习惯通过预测政策走向,来判断房地产的周期和走势。

 


可以肯定的是,房地产市场发展的总体方向控制在政府手中。我们说的市场化,是政府有效控制下的有限市场化。在有限的市场化竞争中,真正能与国有企业一决高下的民营企业,只诞生在房地产行业。

 

1

 

在最基础的行业准入门槛上,尽管一级土地市场是由政府控制,但这个行业却不存在准入限制,也不需要发改委的各种批文。



民营企业获准进入房地产业,还是在90年代初。彼时,全国上下基本形成了一种主流共识,要大力发展民营经济、集体经济、股份制经济和合作经济。除少数维系国计民生的重要行业外,其他行业基本上都允许进入,房地产便是其中之一。

 

这一时期,民营房企开始萌芽。民企是最早一拨直接去跟农民、村委、地方政府谈协议拿地的群体,也是最早从香港学来“以小博大”的开发方式,以少量的自有资金利用银行的融资渠道撬动上亿的地产项目。

 

凭着制度所提供的相对宽松的空间,以及对价格和创新的敏感度,合生、珠江地产、富力、碧桂园等民营房企把握机会不断逐步壮大发展起来。尤其是1998年住宅市场化前后几年,房地产业高度市场化,国企占整个市场份额最低时只有8%;

 

因为没有准入门槛,前些年房地产业利润又高,无数企业竞相涌入,甚至用白热化来说也不为过。根据全国经济普查结果等公开数据,到2004年末,全国共有房地产开发企业法人单位5.9万个。到2008年末,这个数字增长到8.8万个。从商品房的投资额来看,2004年商品房的投资额仅为8836.95亿元,2013年是58950.76亿元,十年间涌入整个行业的金额居然超过 6倍多。

 

泥沙俱下,这便是市场化竞争的魅力所在。

 

2

 

说房地产行业“国进民退”最多的年份,大概是08、09年。

 

在此之前,国有房企和民营房企的分工基本上是,国有的做一级土地整理市场,民营的做二级开发市场。

 

但在那两年,有民营房企开始惊呼世道变了。央企和地方大型国企掀起新一轮进军房地产业的高潮,异军突起的国有房地产企业在全国各地拿下地王,让民营房企们惊掉了下巴。

 


国资背景的地产公司为什么突然强势地进入地产业?一个合理的解释是,2008年的金融危机。

 

2008年年末,国务院强调房地产业是国民经济的重要支柱产业,这是一个明显的信号。支柱与非支柱的区别,好比它原来是经济后院的一棵树,现在变成屋里的一根梁。原来自由生长,民营经济有一定话语权和定价权;现在国家主导,定价权和话语权当然要向国资倾斜。

 

金融危机之下,国家拨款和信贷资金开始向国有企业倾斜。很多地方城投公司手中握有巨额资金,发愁着手中的钱该怎么花。尽管如此,银行还不断地贷款给他们。这些钱不可能再去投资建电子厂,建化工厂,因为这些行业产能已经过剩了。于是只能投到房地产,毕竟这一行的利润率不低。

 

但这是不是代表,房地产行业的性质从自由市场竞争行业过渡到了垄断竞争性行业?从数据来看,金融危机之前,国有投资在房地产行业里,实际只占到10%左右。即使金融危机后有所发展,大概也只占到20%-25%,从整体来讲,它的比重并不大,民营房企依然是那半壁江山。

 

资本都是趋利的,国有企业资金进入房地产很正常,因为他们也在不断调整自己投资结构,为了利润而进入房地产行业无可厚非。但在一个地域性很强,民营企业又早已打好基础的行业,国有企业想完全垄断,难。

 

3

 

时至今日,房地产行业的黄金时代早已远去。房地产业经历了多年的牛市,无数企业都涉足其中,但在其他各个行业都在为去过剩产能而苦恼的时候,房地产业却以市场的方式表明了该以何种方式退出。

 

无论是去库存,抑或是价格战,无论是大鱼吃小鱼的并购,还是合纵连横的强强联合,在充分竞争的市场领域,国企和民企面临着同样的思考。但是在这新一轮洗牌中,国资房企又一次失掉了光环。

 


第一梯队中,恒大、碧桂园和万科领跑。3000亿规模阵营的三家房企无一家受控于国资。政策调控力度前所未有,但今年却是三家房企们卖得最好的一个春天。当然,和恒大、碧桂园不同,第一大股东从华润变成深圳地铁,万科一直是混合所有制企业。

 

以恒大、碧桂园为代表的民营房企翻倍式增长,将一线阵营中原来排名靠前的绿地、中海、保利甩到身后,在一定程度上放大了民企和国企两大阵营之间的差距。2016年,销售业绩最好的国企绿地排名第四,合同金额为2550.04亿元,仅比2014年增长5.8%。但在2014年,绿地还曾以2408亿元的销售业绩碾压万科问鼎一哥。

 

二三线阵营内同样如此。以闽系为代表的民营资本加大杠杆高速扩张之际,国资背景的地产公司却陷入增长乏力的困境,大多数还在消化几年前高调争夺的“地王”。

 

总体来看,国资房企这几年发展得其实还可以。但抬头一看,民营房企冲得太猛,当行业开始呈现规模化竞争的格局时,国资房企反倒面临着被边缘化的尴尬。

 

4

 

如果在房地产行业里头有垄断的话,价格上不存在,行政上也不存在,但在土地市场上存在。

 

有观点说,金融市场同样存在垄断,特别是国有银行信贷向大型国有房企转移的现象更严重。在银根松动的时候,大家从银行获得资金的实力相差不大,在银根收缩的时候,资金作为‘以小博大’的另一个撬动点,将会对民企产生更大的压力。

 


这并非房地产行业的特例。不能说民营企业都不具备融资条件,银行并没有不给它支持。只是说银行天生就是嫌贫爱富的,它们不得不向大企业、好企业、有钱的企业做金融转移,这是必然的。

 

而在土地市场上,民企和房企天然就不在同一条起跑线上。

 

从加入房地产阵营的第一天起,央企、国企这些共和国的长子便能获得民企无法企及的竞争平台。这种非竞争平台体现在地方政府在土地出让时“偏爱”大型国企,尽管一线城市土地供应量逐渐收紧,但这些城市政府的这种“偏爱”依然明显。政府越界房地产项目开发者的指定者,地方政府同时扮演了运动员(土地出让方)和裁判员(房地产监管当局)的角色。

 

政企不分,房地产行业中严重的计划管理体制,此为典型。政进市退,或许才是房地产业的最大国情。


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