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经过7个月调控,北京二手房价终于控制在了63741元/平

2017/5/2 18:08:00 阅读:
财经第一声
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房子降价的新闻,总是最打动人心。如果降价的幅度被称作“跳水”,那就更喜闻乐见。这样的新闻,就出现在五一期间的北京楼市。

 

5月1日,经济观察报报道,北京部分二手住宅出现降价,个别房源降价幅度超过10%,甚至有房源直降400万。同日,北京日报《最严调控让北京楼市回归理性投资客或观望或离场》一文指出,已有近7成的二手房业主下调了挂牌价。隔天,新京报《楼市最严调控季有投机者被套300万》一文中写道:4月份,北京全市二手住宅挂牌均价为63741元/㎡,环比3月下跌6%。

 

房价真跳水了?


不管是降价400万,还是近七成二手房业主降价,都让人震惊。在一个原本就虚高的尺度上,如此密集地出现北京房价“回归理性”的消息,到底是房价真“跳水”了,还是媒体在搅浑水?

 

北京小幅降价,郑州连夜抢房


实事求是地说,在一线城市,市场已经降温是肯定的。尤其是作为这轮调控的标杆和风向标,北京那像极了脱缰野马的房价,终于是被勒住了。

 

但就调整幅度而言,媒体所称“多达七成的业主降价,环比3月下跌了6%”可能是有些乐观了。根据链家研究院的数据,北京13个区中有8个区的房屋均价是下跌的,东城区、西城区、石景山、朝阳、丰台、通州房价均价的下跌幅度分别是5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%。

 

卖方的预期有了回调,但也只能说北京楼市的疯涨停止了,买方开始观望,有了一定的议价空间。二手房房主们经历过前期疯涨之后的小幅回调,与其说是楼市回归理性,还不如说是“得了便宜再卖乖”。

 

既然连抗跌性特别强、集万千资源于一身的北京楼市都开始松动了,其他城市的楼市是不是只有下跌这一种可能了?

 

网传图片


从全国来看,不同区域的楼市再次出现了明显的分化。如五一期间的郑州楼市就再现熟悉的光景,开盘排队认筹队伍十分壮观,其中有裹着被子的,有现场泡方便面充饥的,昼夜守候。另一中部城市长沙在3月出台新房限购新政,二手房却火了,甚至出现新房与二手房价钱倒挂的现象。有消息称,因长沙二手住宅成交量价波动大,住建部发函至湖南省住建厅,要求研判现有调控措施是否有效,及时采取措施,确保市场稳定。

 

未限购区域,或者说未彻底限购的区域正在成为投资者的投资目标,今年一季度的房价数据也佐证了这一观点。数据显示,广东清远3月房价环比上涨了18.28%,位列环比涨幅榜第一,福建漳州房价也环比上涨了15.76%。

 

市场向右,政策向左。我们目前看到的是政策继续向左,市场仿佛还在右边。

 

没钱还能加杠杆,没资格就尴尬了


随着政策的叠加,市场会不会永远在右?很多人已经在心里打上了问号。三番五次的楼市加码其实就说了一句话:今年房价不能涨,不许涨。但这番歇斯底里的调控,怎么反倒变成了利多的消息?

 

其实,当我们换一个角度去分析,就会一目了然。

 

从去年的9·30政策至今,凡有调控动作的城市,几乎都离不开“限购”和“限贷”。从限户口、限社保、限单身到限学历,限制方法一路升级,也一步步强化了房产的“稀缺性”,无形中让市场充满了恐慌。

 

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这是很要命的。因为人们对于买房的决策,从“我有没有钱”,变成了“我有没有资格”,大家看着买房的这趟车就要离站了,本来想慢慢走上车的人,因为害怕赶不上趟而加速上车,有钱买票最好,没钱的话加杠杆也要制造机会上车。但是,任何房价的下跌必须先有成交量的下跌,成交量如果居高不下,房价回调又从何谈起。

 

如果有买房资格,又幸好手中有点余钱,那么这波调控就是最好的窗口期,尤其是对于投资型购房者。

 

政府抑制房价,相当于把开发商的部分利润让渡给了购房者,既然股市行情不好,实体回报率更不必说,大宗商品期货市场又不是人人都能参与,房地产自然就成了资金蓄水池。人为控制下的房价“平稳”甚至小幅下跌,都是为了下一波房地产暴涨做准备,所以不可“错失良机”。

 

跳出周期怪圈,还需长效机制


五一期间,作为风向标的北京又端出了一道新的调控大菜,定向加息。

 

北京地区新房、二手房房贷政策再次收紧。对于自住的第一套购房需求,适用利率不增不减,还是那么多。而对于投资的二套房也就是所谓炒房客,对不起,适用利率上浮了20%,炒房成本一夜之间提高了一个区间。

 

根据过往北京调控方式的推广精神,预计“定向加息”在不久之后会成为各地楼市调控的新思路。金融手段全面介入楼市调控, “限购+限贷+限价+限售+高利率”将成为新特点。

 

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房贷利率优惠政策取消、贷款成本上涨只是开始。随着央行资产负债表的收缩,对影子银行启动强监管,以及通胀再起和国际压力增大,流动性收缩力度可能会超过市场预期。未来,货币市场利率会步入上升通道,资金面吃紧将是常态。这剂退烧药,效果会有点不一样。而且,这轮调控大有不见成效不罢休的态势,在可见的未来,政府不会轻易再次放水。

 

但是,中国房地产调控调控政策往往是两害相权取其轻的结果,政府比谁都要明白房地产的底线和泡沫天花板在哪里。如何在不诱发系统性经济危机和风险的前提下,最大化地利用房地产这一支柱产业维持和实现经济发展,是政府做得最好的一道平衡题。

 

这也是楼市调控政策最大弊端的来源——不具备持久性。一旦楼市出现真正的调整,政策就会转向甚至立即来一个180度的大转弯,房子从居住功能变成救市利器,市场则出现报复性反弹。房价越调越高的谬论一再得到印证,楼市调控政策便开始出现抗药性,这也能解释为何在一线城市的大门关上之后,二三线城市的楼市开始普遍上涨。

 

当越调越涨的魔咒难解时,如何建立房地产长效机制,在今年的呼声高过以往任何一年。从去年年底的中央经济工作会议,到今年的政府工作报告以及官方的多次表态,都反映出目前楼市建立长效机制的紧迫性和必要性。这是共识,只是还没有标准答案。高烧不退的房价何时能倒逼长效机制的出台,可能还需要多点耐心。


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